谁拥有这套房屋的所有权？

     刘某与南某于1998年1月26日登记结婚，并于同年8月份用两个人的工龄参加了单位公房房改，购买了位于北京市石景山区老山路一号3号楼9—301一套房屋。刘某在2007年3月得知，南某在2006年8月在未经自己同意的情况下，擅自将此套房屋以每平米4101元低于市场价格转让给其与前妻所生之子南小二，并办理了变更过户手续。故此，刘某把南某和南某之子南小二共同告上了法庭。在法院审理此案件过程中，南某之子南小二又把该房屋以总价45万元低于市场价格转让给了王某。

     殷国丰律师解析：

      1． 关于本案房屋所有权问题

      根据婚姻法第十七条规定，该房屋属于刘某和南某夫妻共同财产，刘某是该房共有人。因为刘某与南某是先结婚，后才购房的，而且对该房屋所有权也没有其他书面约定，所以属于夫妻共同财产，夫妻共同拥有该房屋所有权。

      2． 南某与南小二之间的房屋买卖合同无效

      《民法通则意见》第八十九条、《中华人民共同国城市房地产管理法》第三十七条、《城市私有房屋管理条例》第十条和《城市房地产转让管理规定》第六条均分别规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。而南某在处分该房屋时，未经刘某书面同意擅自将房屋于2006年8月转让给其与前妻所生之了南小二，其行为违反了相关的法律规定属于无效处分。

      3．南小二不能善意取得该房屋所有权

      首先，南小二主观上不构成善意，他明知该房屋所有权是属于其父亲和继母刘某所有，却隐瞒继母刘某以买卖的形式将房屋过户到自己名下，而且在案件诉讼过程中又故意转让该房屋给王某，因此南小二主观上不构成善意。

      其次，购房时没有支付合理的价格，交易价格以明显低于当时房屋市场价格，认定交易价格是否明显偏低可以对房屋进行价格评估来认定，也可以参照网上的统计数据来判断。2006年北京已购公房的平均价格为7462元/平米（数据来源于北京房产网），而南某却以4101元/平米价格转让，因此南小二没有支付合理价格不构成善意取得。

     4． 南小二与王某的房屋买卖合同无效

      南小二在法院审理房屋买卖纠纷案件过程中，又将该房屋以总价45万元明显低于市场价格转让给王某，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条及《城市房地产转让管理规定》第六条规定，属于权属有争议的房屋不得转让，所以依据法律规定南小二与王某的房屋买卖合同无效。

     5． 买受人王某亦不能善意取得诉争房屋所有权

      依据《物权法》第一百零六条规定，不动产善意取得需满足三个条件：第一，受让人受让该不动产时是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产已经登记。首先，买受人王某主观上不能构成善意，以45万元的价格购买此房屋，明显低于市场价格，根据相关材料证明，市场价格应该是一百万左右。其次，南小二与王某没有做不动产变更登记。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应该当依照法律规定登记。因此，王某不构成善意取得该房屋所有权。